Incorre in responsabilità professionale il notaio che, in sede di rogito notarile, non segnali alle parti l'esistenza di una trascrizione pregiudizievole sull'immobile oggetto d'atto [Trib. Pesaro, 29 luglio 2005].

TRIBUNALE DI PESARO, sentenza del 29 luglio 2005 ( CORMIO Giud. ) C.M. e altri (avv. Ferraresi e Giombini) c. L.B. (avv. Morganti)

Responsabilità professionale del notaio è Omissione visure è sussistenza

Incorre in responsabilità professionale il notaio che, in sede di rogito notarile, non segnali alle parti l'esistenza di una trascrizione pregiudizievole sull'immobile oggetto d'atto. (Nella specie, il Tribunale di Pesaro ha dichiarato responsabile il notaio che non aveva evidenziato la trascrizione della domanda giudiziale per dichiarazione di nullità dell'accettazione ereditaria).

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO: Con atto di citazione notificato in data 4.4.1996, C.M., F.F: e la P. di C.M.P. & Co. s.a.s., in persona del legale rappresentante, convenivano in giudizio il notaio L.B., per sentirne dichiarare la responsabilità professionale e sentirlo condannare al risarcimento dei danni subiti in conseguenza dell'inesatto adempimento del mandato professionale. (omissis) Lamentando quindi che il notaio non aveva proceduto correttamente ad effettuare le visure ipotecarie, e che erano pregiudicati dalla impossibilità di poter disporre liberamente del bene e dall'essere eventualmente soggetti all'evizione nel caso fosse accolta la domanda proposta dalle comproprietarie T., chiedevano la condanna del notaio al risarcimento dei danni quantificati in 1. 40.000.000 annui per il mancato godimento del bene e in quelli dell'eventuale evizione, da quantificarsi in separato giudizio. Il convenuto si costituiva contestando la fondatezza della domanda sostanzialmente perchè dalla menzione della pendenza della causa di scioglimento della comunione ereditaria doveva desumersi che la domanda giudiziale era stata trascritta e dunque nessun difetto di diligenza poteva ravvisarsi; eccepiva altresì la prescrizione. (omissis).
MOTIVI DELLA DECISIONE: L'eccezione di prescrizione è infondata. La responsabilità professionale del notaio nei confronti del cliente per inadempimento della prestazione professionale è di natura contrattuale ed è soggetta a prescrizione ordinaria decennale (omissis). La violazione del dovere di diligenza appare poi integrato. (omissis). Da un lato, infatti, resta comunque la responsabilità per l'omissione dell'accertamento o della comunicazione, integrante senza dubbio violazione dell'obbligo professionale; dall'altro appare evidente che, anche in relazione alla diversità delle due domande (l'una di scioglimento di comunione proposta dai danti causa degli acquirenti e l'altra di nullità dell'accettazione proposta dalla controparte) e degli effetti dell'accoglimento della seconda pregiudizievoli per gli attori e limitanti la concreta possibilità di disposizione, la conoscenza della prima trascrizione non poteva essere idonea ad esimere dalla conoscenza della seconda. L'inadempimento è pertanto chiaramente esistente e va dichiarato. (omissis).

Nota di commento: Responsabilità del notaio per omessa esecuzione delle visure.

Sommario: 1. Il fatto. ― 2. Introduzione. ― 3. Le funzioni notarili. ― 4. Natura della responsabilità del notaio. ― 5. Omissione delle visure ipotecarie e catastali e responsabilità del notaio. ― 6. Il danno risarcibile.

1. Il fatto. ― La responsabilità professionale è certamente uno dei temi più dibattuti in dottrina, la quale, invero, viene costantemente alimentata dalla giurisprudenza, spessissimo chiamata a dirimere controversie nascenti, appunto, da pretese negligenze di professionisti intellettuali.

La vicenda sulla quale si sono pronunciati i giudici marchigiani riguarda, in particolare, la responsabilità professionale del notaio. Il fatto può essere brevemente riassunto nei seguenti termini.

I signori Tizio, Caia e Sempronia ereditavano, insieme ad altri, un bene immobile sito nel Comune di Gabicce Mare. Con atto del 4 novembre 1991, a rogito del Notaio Romolo Romani, detti signori alienavano la propria quota di comproprietà del citato immobile ai signori Mevio, Calpurnia e alla società Alfa s.a.s. Nell'atto di compravendita il Notaio faceva menzione della pendenza di una causa di divisione ereditaria tra gli eredi alienanti e gli altri eredi del medesimo bene oggetto d'atto. Tuttavia, nel momento della costituzione in giudizio gli acquirenti apprendevano che la domanda proposta nei confronti dei venditori (loro danti causa) non era solo di divisione ereditaria, ma anche di dichiarazione di nullità dell'accettazione dell'eredità , la cui domanda giudiziale, tra l'altro, era stata trascritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari in data 14 dicembre 1999, al n. 6648.

Ciò posto, i signori Mevio, Calpurnia e la società Alfa s.a.s. chiedevano al giudice marchigiano la condanna del professionista che aveva rogato l'atto di compravendita senza menzionare, tra le pregiudizievoli, anche l'avvenuta trascrizione della domanda giudiziale di nullità dell'accettazione dell'eredità , compromettendo, così, la libera disponibilità del bene per gli acquirenti i quali, inoltre, dovevano sopportarne l'eventuale evizione nel caso di accoglimento della domanda de qua. Pertanto, gli acquirenti chiedevano la condanna del notaio al risarcimento dei danni, che quantificavano in 1. 40.000.000 annui, per il mancato godimento del bene e di quelli derivanti dall'eventuale evizione, da quantificarsi in corso di giudizio.

2. Introduzione. ― Tra le professioni intellettuali, quella del notaio presenta certamente delle peculiarità , se non altro per il fatto che implica lo svolgimento contemporaneo di due funzioni: quella di pubblico ufficiale e quella di libero professionista.

Invero, l'art. 1 della legge notarile (Legge 16 febbraio 1913, n. 89) definisce i notai quali "ufficiali pubblici istituiti per ricevere gli atti tra vivi e di ultima volontà , attribuire loro pubblica fede, conservarne il deposito, rilasciare le copie, i certificati e gli estratti".

Dunque, se del notaio la legge evidenzia la funzione documentale e certificativa a tutela della pubblica fede, non si può, tuttavia, certamente escludere la coesistente funzione consultiva per il cliente dal quale fosse richiesto, relativa a tutto quanto si rendesse propedeutico, o comunque, accessorio all'atto da rogare. Da esperto di diritto in materia contrattuale, fiscale, successoria, urbanistica, dovrà quindi è al pari di qualsiasi altro professionista intellettuale è impiegare la diligenza necessaria ai sensi dell'art. 1176, comma 2, c.c.[1].

Il contestuale svolgimento delle prefate funzioni da parte del notaio pone quest'ultimo sotto un occhio particolarmente vigile alle sue eventuali responsabilità .

La sentenza del Tribunale di Pesaro, che qui si commenta, rievoca alcuni dei problemi sui quali si sono molto soffermate sia dottrina che giurisprudenza e che, qui, sia pur brevemente, si vogliono ricordare nel tentativo di offrirne una breve rassegna.

Dopo una breve disamina di quelle che sono le funzioni delle quali può essere richiesto il notaio, ci si soffermerà sulla dibattuta questione relativa alla natura della responsabilità professionale del notaio in considerazione della rilevanza extracontrattuale che, secondo parte della dottrina, la sua prestazione avrebbe.

In secondo luogo, venendo più specificamente a quanto oggetto della pronuncia dei giudici pesaresi, si affronterà il problema della distinzione tra obbligazioni di mezzi e obbligazioni di risultato, con specifico riferimento all'obbligo, in capo al notaio, di provvedere alle visure ipocatastali.

Infine, si tenterà di individuare il tipo di danno risarcibile dal notaio eventualmente dichiarato responsabile nei confronti del proprio cliente, se meramente patrimoniale o, come una parte della giurisprudenza ha sostenuto, anche non patrimoniale.

3. Le funzioni notarili. ― Si è già detto della duplice funzione alla quale è chiamato il notaio nell'esercizio della sua attività professionale e, cioè, di quella di dar pubblica fede agli atti che riceve in qualità di pubblico ufficiale, e di quella di prestare la propria consulenza al cliente dal quale fosse richiesto, in qualità di tecnico esperto di diritto[2].

La prima di tali funzioni, che, come si è detto, sembra essere privilegiata dal legislatore, è detta di certificazione. Essa consiste, appunto, nell'attribuire la pubblica fede ad un atto e viene esercitata in nome e per conto dello Stato. Ragion per cui, l'atto pubblico si chiude con il timbro del sigillo che, oltre al nome del notaio rogante, lo stemma della Repubblica Italiana. Con ciò, all'atto viene attribuita una legale certezza.

A tale proposito, infatti, il notaio, nell'esercizio di tale funzione, assume la veste di testimone privilegiato, compiendo un'attività di stampo prevalentemente pubblicistico per la cura di interessi anche privati[3].

Nell'ambito di detta funzione, poi, si suole annoverare, anche in considerazione della sistemazione del citato art. 1 della L.N., anche l'attività di conservazione degli atti i quali, in tal modo, vengono precostituiti come prove legali. A ciò, invero, sono altresì preposti gli archivi notarili.

L'altra importante funzione del notaio è quella c.d. di adeguamento della volontà dei privati alla normativa di legge esistente al momento del ricevimento dell'atto. Il notaio, cioè, nel ricevere la volontà delle parti comparenti, deve interpretarla, darvi una forma legale e "ridurla" nell'atto idoneo a tal fine. Tale funzione è stata autorevolmente definita come l'attuazione di una "collimazione tra fattispecie concreta voluta dalle "parti" e fattispecie astratta emergente dalle disposizioni di legge"[4].

Ad onor del vero, si è altrettanto autorevolmente notato, da un lato, che il termine "adeguamento" sarebbe insufficiente a cogliere l'essenza della funzione notarile, essendo questa, in senso stretto, mediazione fra il fatto e il diritto concretantesi in un intervento inter partes attraverso la formulazione di un giudizio giuridico a priori[5] e, da un altro lato, che se il notaio fosse davvero chiamato a svolgere una funzione di adeguamento, occorrerebbe stabilire previamente quali sono i due dati oggettivi che egli è chiamato ad adeguare[6].

In ogni caso, a prescindere dalla maggiore o minore simpatia per il termine (s'è detto) tali critiche si appuntano, non tanto sulla sussistenza dell'adeguamento, quanto sul suo modo di essere, ragion per cui l'espressione può essere ancor oggi utilizzata[7].

D'altra parte la funzione di adeguamento ha una precisa fonte normativa che può essere individuata tanto nell'art. 47 L.N. secondo cui "spetta al notaio soltanto d'indagare la volontà delle parti e dirigere personalmente la compilazione integrale dell'atto", quanto nell'art. 67 Reg. Not. ove si legge che spetta al notaro d'indagare la volontà delle parti e di chiedere, dopo aver dato ad esse lettura dell'atto, se sia conforme alla loro volontà .

Dunque, assolvendo a tale funzione, il notaio, non essendo obbligato ad occuparsi della convenienza economica dell'atto, sarà piuttosto tenuto, nei confronti delle parti da cui è richiesto, a garantire efficacia giuridica all'atto nel quale ritiene di poter sussumere la fattispecie concretamente prospettatagli e la finalità da queste perseguita.

In ciò, ad esempio, come si dirà più avanti, deve annoverarsi l'obbligo del notaio di verificare l'eventuale esistenza di pregiudizievoli sul bene oggetto di compravendita per darne, se del caso, opportuna segnalazione all'acquirente, magari anche sconsigliandolo all'acquisto[8].

4. Natura della responsabilità del notaio. ― Quale esercente un'attività intellettuale, il notaio dovrà svolgere le proprie funzioni, delle quali s'è detto, con la diligenza qualificata del professionista ex art. 1176, comma 2, c.c.[9].

In quanto avente ad oggetto una prestazione d'opera intellettuale, l'obbligazione alla quale è tenuto il notaio comunemente qualificata come un'obbligazione di mezzi che, come noto, ha ad oggetto, non tanto il raggiungimento di un predeterminato risultato, quanto il massimo sforzo del debitore nel far sì che tale risultato sia raggiunto[10]. Ne consegue che l'inadempimento del notaio sarebbe configurabile ove si dimostri che egli abbia violato i propri doveri inerenti allo svolgimento del proprio ministero e, comunque, non abbia prestato la richiesta diligenza, in considerazione della natura della propria attività professionale.

La distinzione in questione, peraltro, non ha mancato di suscitare delle perplessità in dottrina, nonchè dei tentennamenti in giurisprudenza. Ciò, ancor più con riguardo proprio all'obbligazione del notaio. D'altra parte, è innegabile che il notaio che commetta anche un semplice errore nella redazione dell'atto, potrebbe certamente compromettere il risultato perseguito dalle parti e, ad esempio, impedire il trasferimento della proprietà di un bene[11]. Così, ad esempio, proprio per l'omissione delle visure. Infatti, in tal caso, prestazione e risultato finiscono per coincidere[12], nel senso che l'omessa verifica della libertà dell'immobile compravenduto potrebbe significare il mancato trasferimento di esso all'acquirente.

L'inadempimento delle proprie obbligazioni, come detto, è fonte di responsabilità professionale del notaio sulla cui natura, peraltro, sia in dottrina che in giurisprudenza non vi è stata unanimità di opinione.

Secondo un primo orientamento, la responsabilità del notaio avrebbe natura contrattuale. Le obbligazioni del notaio, specificamente, deriverebbero dal contratto di mandato stipulato con il cliente[13]. Il notaio, così, dovrà adempiere alle proprie obbligazioni con la diligenza del mandatario e, ove risultasse inadempiente, sarà chiamato a rispondere nei soli confronti del cliente-mandante.

Un secondo orientamento dottrinale, invece, sostiene la natura extracontrattuale della responsabilità del notaio. Questi, infatti, avrebbe, per legge, l'obbligo e non la facoltà di esercitare il proprio ministero. Con la conseguenza che il cliente non potrebbe mai rivestire la veste del contraente[14].

A tale riguardo, peraltro, s'è imposta una terza tesi, secondo la quale la responsabilità del notaio avrebbe una natura sia contrattuale che extracontrattuale.

In particolare, in una celebre pronuncia, i Giudici della Cassazione, nella seconda metà degli anni Cinquanta, affermavano che "il notaio che, per negligenza o colpa grave nell'adempimento delle sue funzioni, abbia omesso di sottoscrivere un atto rogato con la sua assistenza, rendendo così nullo il negozio giuridico cui l'atto stesso si riferiva, risponde in via contrattuale nei confronti delle parti clienti e del beneficiario dell'atto, mentre è responsabile in via extracontrattuale nei confronti dei terzi non destinatari diretti dell'atto che abbiano risentito un concreto danno, semprechè tale danno si colleghi, in funzione della serie ascendente di causalità , al comportamento colposo o doloso del notaio"[15].

In buona sostanza, se nei confronti delle parti il notaio risponde ex art. 1218 c.c., nei confronti dei terzi, data l'inesistenza di un vincolo contrattuale, risponde ex art. 2043 c.c. per violazione del generico obbligo del neminem laedere.

Tale soluzione è sembrata preferibile anche perchè avrebbe il pregio di non trascurare i due aspetti della funzione notarile: quello di certificazione e quello di adeguamento[16].

In tal senso, tra l'altro, si sono espressi i giudici pesaresi nella sentenza in commento, i quali, infatti, nel rigettare l'eccezione di prescrizione proposta dal notaio convenuto, hanno precisato, che "la responsabilità del notaio nei confronti del cliente per inadempimento della prestazione professionale è di natura contrattuale ed è soggetta a prescrizione ordinaria decennale".

5. Omissione delle visure ipotecarie e catastali e responsabilità del notaio. Ciò posto, occorre ora affrontare lo specifico tema che ha occupato i giudici marchigiani e, cioè, la responsabilità del notaio per omessa esecuzione delle c.d. visure ipotecarie e catastali le quali, come noto, servono, rispettivamente, per verificare la libertà del bene e per individuarlo con esattezza.

Il notaio richiesto della rogazione di un atto di alienazione avente ad oggetto un bene immobile, tra gli oneri accessori indispensabili per il raggiungimento del risultato perseguito dalle parti, ha, di fatto, quello di compiere appunto le visure. Ciò dovrebbe rientrare nella definizione di diligente adempimento delle proprie obbligazioni ai sensi dell'art. 1176, comma 2, c.c.

Certo è che, in tal caso, il professionista non potrebbe invocare la limitazione di responsabilità prevista dall'art. 2236 c.c. con riferimento al caso di prestazioni implicanti la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà . Invero, l'omissione delle visure non è certamente da ricondurre ad un'ipotesi di imperizia a cui applicare la norma da ultimo citata, bensì, piuttosto, alla vera e propria negligenza o imprudenza, cioè alla violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ex art. 1176, comma 2, c.c.[17].

A tale riguardo, probabilmente, si potrebbe sostenere che il notaio, quale tecnico ed esperto del diritto che ha l'obbligo di applicare la legge dalla mezzanotte del giorno in cui essa entra in vigore, mai sarebbe in grado di invocare l'applicazione dell'art. 2236 c.c. Egli, infatti, avuto riguardo alla sua specifica professione, adempierebbe diligentemente la sua obbligazione solo se applicasse correttamente e tempestivamente le leggi in vigore al momento della rogazione dell'atto e, in virtù di esse, consigliasse opportunamente le parti stipulanti.

Peraltro, in dottrina si è ritenuto che un'ipotesi di applicazione dell'attenuazione della responsabilità professionale ex art. 2236 c.c. si potrebbe scorgere con riferimento al trattamento fiscale più favorevole per gli atti rogati, in considerazione della celere mutevolezza del sistema fiscale, le cui norme, tra l'altro, sono spesso non univocamente interpretate. Tale situazione, in definitiva, integrerebbe l'ipotesi di eccezionale difficoltà in forza della quale poter invocare l'applicazione della norma di cui all'art. 2236 c.c.[18].

In ogni caso, per tornare alla questione specifica sulla quale s'è pronunciato il tribunale pesarese, si deve certamente escludere che il notaio possa ritenersi esonerato da responsabilità ove abbia omesso di eseguire le visure. Ciò, quanto meno, nel caso di atto pubblico o di scrittura privata autenticata redatta dalle parti sotto la sua supervisione.

A tale riguardo, infatti, è ormai comune l'opinione secondo la quale il notaio non ha l'obbligo di eseguire le visure ove fosse richiesto semplicemente di autenticare la sottoscrizione delle parti, apposta ad una scrittura privata da esse redatta e alla quale egli non abbia minimamente assistito[19].

Tale obbligo, al contrario, sussiste certamente in capo al notaio ove egli sia richiesto di rogare un atto pubblico[20], salva la dispensa dalle parti, generalmente concessa per motivi di urgenza.

Per la verità , la giurisprudenza sul punto non è sempre stata uniforme.

Inizialmente, l'obbligo di effettuare le visure era ritenuto sussistente in capo al notaio solo ove questi fosse stato, dalle parti, espressamente incaricato specificamente anche a tale adempimento[21].

Nella stessa direzione si poneva una parte della dottrina, in considerazione del fatto che da nessuna norma può evincersi uno specifico obbligo per il notaio a procedere alle visure[22].

Solo dalla fine degli anni Cinquanta, a seguito di un revirement della Cassazione[23], opera incontroverso il principio per cui incorre sul notaio l'obbligo di effettuare le visure a prescindere dall'eventuale incarico esplicitamente conferitogli dalle parti[24]. Secondo questo orientamento, appunto, "per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall'incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell'oggetto della prestazione professionale, poichè l'opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell'atto, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie perchè sia assicurata la serietà e certezza dell'atto giuridico da rogarsi ed in particolare la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti dell'atto"[25].

Ciò posto, ci si è chiesti quale sia la fonte dell'obbligo in questione. Si è infatti subito notato che esso non può risiedere nella diligenza, poichè questa non può considerarsi fonte di obbligazione, ma piuttosto criterio di valutazione del modo in cui viene adempiuta un'obbligazione già esistente[26].

Secondo una parte della dottrina, l'obbligo per il notaio di effettuare le visure, troverebbe la sua fonte nell'art. 1374 c.c. In buona sostanza, mancando un espresso obbligo in tal senso, il notaio sarebbe tenuto alle visure in forza degli usi normativi[27].

Per altri, invece, la fonte dell'obbligo de quo, risiederebbe nell'art. 1340 c.c. In altri termini, si tratterebbe di un uso negoziale che andrebbe ad integrare il contratto d'opera professionale stipulato tra cliente e notaio[28].

Secondo un terzo orientamento, infine, le visure andrebbero obbligatoriamente eseguite da parte del notaio nel rispetto dei principi di correttezza e buona fede che gravano sulle parti del contratto ex artt. 1175, 1337 e 1375 c.c.[29].

Sono evidenti le conseguenze che deriverebbero dall'aderire all'uno a all'altro degli orientamenti appena richiamati. Infatti, ove si ritenesse che la responsabilità del notaio per omessa effettuazione delle visure sia conseguenza di un uso normativo ex art. 1374 c.c., ovvero sia diretta espressione del principio di correttezza e buona fede ex artt. 1175, 1337 e 1375 c.c., allora il notaio che omettesse di adempiere a tale incombente si dovrebbe ritenere automaticamente responsabile, salvo che egli provi di essere stato, dalle parti, espressamente dispensato alle visure medesime.

Al contrario, ove invece si aderisse alla tesi della dottrina dominante per cui la fonte dell'obbligazione in questione risiede nell'art. 1340 c.c., trattandosi, cioè, di un uso negoziale che va ad integrare il contratto di prestazione professionale stipulato tra cliente e notaio, sarà allora onere della parte, che abbia convenuto in giudizio il notaio, dimostrare l'esistenza dell'uso negoziale[30].

A tale riguardo, la giurisprudenza, proprio per facilitare la dimostrazione dell'esistenza dell'uso in questione, ha individuato la fonte della responsabilità del notaio per omessa effettuazione delle visure, nell'art. 1176, comma 2, c.c.[31].

Ciò posto, ci si è anche chiesti fino a quale limite temporale giunga il dovere del notaio di provvedere alle visure e, cioè, fino a quanto tempo indietro debbano andare le verifiche della libertà e disponibilità del bene immobile oggetto del trasferimento[32].

Posto che l'usucapione immobiliare si matura in venti anni, sarebbe sufficiente limitare a questo periodo la visura. Analogamente si dovrebbe dire per quanto riguarda la verifica di eventuali iscrizioni ipotecarie sul bene oggetto di trasferimento, visto che è per questo tempo che l'iscrizione medesima conserva la propria efficacia, salvo che non sia rinnovata prima della scadenza del ventennio.

Si potrebbe pure dare il caso, però, dell'esistenza di altri vincoli di indisponibilità che potrebbero benissimo risalire ad una data anteriore al ventennio. Si pensi, ad esempio, ai comunissimi vincoli artistici, a quelli di parcheggio obbligatorio, al fondo patrimoniale[33], o al caso, per la verità ormai non molto comune, di antichi usi civici o di livelli[34], o, ancora, richiamando la fattispecie che ha impegnato i giudici di Pesaro, alla trascrizione della domanda giudiziale diretta a far dichiarare la nullità dell'accettazione dell'eredità degli alienanti comparenti in atto.

Ebbene, in tali casi, ritorna la problematica relativa alla qualificazione dell'obbligazione del notaio, se sia essa di mezzi ovvero di risultato. Invero, solo ove si aderisse alla prima soluzione, si potrebbe ritenere che la diligenza media, nell'esercizio della propria professione, il notaio l'avrebbe comunque impiegata limitandosi ad eseguire le visure entro il ventennio, e comunque fino a rintracciare l'atto di provenienza, potendo considerare le ipotesi appena citate come fattispecie in forza delle quali poter invocare l'applicazione dell'art. 2236 c.c. in quanto implicanti la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà [35].

In realtà , molto probabilmente, sarebbe da escludere l'esistenza di una soluzione unica alla problematica in questione. La sussistenza dell'effettivo adempimento della propria obbligazione da parte del notaio, infatti, si dovrebbe valutare caso per caso, anche in relazione al tipo di immobile che è oggetto del trasferimento. Tra l'altro, attualmente, con riferimento alla professione notarile, a seguito della informatizzazione dei registri immobiliari, si dovrebbe ritenere sempre più improbabile l'eventuale presentarsi dell'ipotesi contemplata dall'art. 2236 c.c.

In ogni caso, la prudenza che dovrebbe caratterizzare il notaio, garante della certezza dei traffici immobiliari, lo dovrebbe indurre a spingere le verifiche della effettiva libertà e disponibilità del bene oggetto d'atto, in tal casi, comunque oltre il ventennio.

6. Il danno risarcibile è Quanto al risarcimento del danno arrecato dal notaio che si fosse dimostrato inadempiente nei confronti del cliente, in quanto negligente ex art. 1176 c.c., come giustamente affermato dallo stesso Tribunale di Pesaro la cui sentenza qui si commenta, esso non si può accordare a chi avesse semplicemente lamentato l'omessa esecuzione delle visure da parte del professionista incaricato. Occorre, invece, che il danneggiato provi e quantifichi l'effettivo danno che sostiene di aver subito[36].

Sul punto, tra l'altro, anche la Suprema Corte ha avuto modo di affermare che "in caso di omessa verifica, da parte di un notaio rogante una compravendita, in ordine all'eventuale sussistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, e di omessa segnalazione all'acquirente di un vincolo ipotecario gravante sull'immobile, la sola esistenza in sè del vincolo non costituisce un concreto pregiudizio atto a sorreggere da solo la domanda risarcitoria per l'acquirente dell'immobile"[37].

In buona sostanza, ciò che serve ai fini dell'accoglimento della domanda di risarcimento del danno conseguente all'omessa effettuazione delle visure da parte del notaio, sta in ciò, che l'acquirente dell'immobile subisca effettivamente l'espropriazione del bene da parte del creditore ipotecario, ovvero l'evizione dello stesso da parte del terzo che avesse esperito, e trascritto, l'azione di nullità dell'atto di provenienza.

Ove poi l'espropriazione o l'evizione dell'immobile si fosse realizzata, allora il danno "va commisurato all'effettivo nocumento sofferto dalla parte con l'esproprio od il rilascio del bene e può essere pari al valore dell'appartamento perduto a causa dell'omissione colposa del notaio stesso"[38], ovvero, secondo altro orientamento, ripristinando nel patrimonio dell'acquirente il possesso della somma di danaro pari al prezzo dell'immobile al momento dell'acquisto, e non al momento della sentenza che accerta la responsabilità del notaio[39].

A tale riguardo, peraltro, è stata riconosciuta la possibilità di chiedere il risarcimento del danno in forma specifica, ex art. 2058 c.c., estensibile alla responsabilità contrattuale, nonostante la mancata conclusione della procedura di esproprio, nella misura corrispondente alle spese di cancellazione dell'ipoteca, salvo il mancato consenso del creditore che renderebbe impossibile, per il notaio, tale forma di risarcimento[40].

Sempre con riferimento al danno risarcibile, devesi anche segnalare l'eventualità che, dall'inadempimento contrattuale del notaio derivi al cliente un danno ingiusto non patrimoniale.

Si tratta del c.d. danno non patrimoniale da inadempimento, sulla cui tematica, per l'economia del presente lavoro, non ci si può soffermare.

Basti, comunque, considerare che la giurisprudenza, sempre più frequentemente ammette la possibilità del cumulo delle responsabilità contrattuale ed extracontrattuale quando lo stesso comportamento colposo integri, oltre che l'inadempimento, anche la lesione di un bene protetto dalla legge indipendentemente dall'esistenza di un contratto.

A tale proposito, si è espresso recentemente il Tribunale di Pescara, che ha, appunto, accolto la pretesa di risarcimento del danno del cliente che, agendo in giudizio contro il notaio rogante, lamentava il danno psichico derivante dalla preoccupazione maniacale di subire l'evizione dell'immobile, proprio a causa della omessa indicazione, da parte del notaio stesso, dell'esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli su di esso[41].

Sandro Nardi
[riproduzione riservata]

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[1] Come noto, l'art. 1176 comma 2, c.c. stabilisce che "Nell'adempimento delle obbligazioni inerenti all'esercizio di un'attività professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell'attività svolta", quando invece, la regola generale di cui al primo comma dello stesso articolo prevede che il debitore, nell'adempiere la propria obbligazione deve usare la diligenza del buon padre di famiglia.

In argomento, la dottrina è ampia. Si veda, ad esempio, A. di Majo, Le obbligazioni in generale, in Comm. cod. civ. Scialoja Branca, (Artt. 1173 / 1176), Bologna-Roma, 1988, p. 409 e segg.; S. Rodotì, voce Diligenza, in Enc. dir., XII, Milano, 1980, p. 540 e segg.;

[2] Sull'attività notarile, cfr., ex multis, M. Di Fabio, voce Notaio (dir. vig.), in Enc. dir., XXVIII, Milano, 1978, p. 565 e segg., spec. p. 569 e segg.; F. Carnelutti, La figura giuridica del notaio, in Riv. trim. dir. proc. civ., 1950, p. 921 e segg.; Id., Diritto o arte notarile?, in Vita not., 1952, p. 47 e segg.; V. Baratta, La funzione notarile e le forme di sua estrinsecazione (Consiglio Nazionale del Notariato), Roma, 1956, passim; L. Giacobbe, La funzione notarile oggi, in Riv. not., 1977, p. 920 e segg.; N. Lipari, La funzione notarile oggi: schema di riflessione, ivi, p. 935 e segg., S. Santangelo, La funzione notarile oggi, ivi, p. 945 e segg.

[3] Così, G. Grisi, La responsabilità del notaio alla luce degli adempimenti previsti dalle leggi speciali. In particolare: lìomissione delle c.d. visure ipotecarie e catastali, in Vita not., 1994, p. 1493.

[4] M. D'Orazi-Flavoni, La responsabilità civile nell'esercizio del notariato, in Scritti giuridici, a cura del Consiglio Notarile di Roma, II, Roma, 1965, p. 966.

[5] In tal senso L. Giacobbe, La funzione notarile oggi, cit., p. 920 e segg.

[6] N. Lipari, La funzione notarile oggi: schema di riflessione, cit., p. 935 e segg.

[7] M. Di Fabio, voce Notaio, cit., p. 571.

[8] D'altronde, secondo la formula del giuramento reso all'inizio del suo ministero, il notaio ha l'obbligo di "osservare lealmente le leggi dello Stato e di adempiere con coscienza i doveri inerenti il suo ufficio" (cfr. art. 18 L.N.). In tal senso, dunque, al notaio non può ascriversi anche l'onere di avvedutezza relativo alla verifica dell'effettiva disponibilità del bene immobile oggetto di compravendita.

Secondo M. D'Orazi-Flavoni, La responsabilità civile nell'esercizio del notariato, cit., p. 966, l'effettuazione delle visure ipotecarie rientrerebbe nell'ambito della funzione di c.d. adeguamento facoltativo, in quanto attività estranea alla funzione che propria dell'officium di cui il notaio è titolare. Tale funzione, secondo l'illustre Autore, si distingue da quella di adeguamento necessario che, invece, è conseguenza non eliminabile dal ministero notarile e che si verifica quando il notaio fa collimare la fattispecie concreta perseguita dalle parti con quella astratta emergente dalle disposizioni di legge.

Tale tesi, come si dirà , ha influenzato la giurisprudenza meno recente, la quale, infatti, addossava la responsabilità del notaio per omesse visure ipotecarie, solo nel caso in cui egli si fosse sottratto ad uno specifico incarico datogli in tal senso dalle parti. Sul punto, comunque, v. infra.

[9] D'altra parte, della configurabilità di una responsabilità del notaio per i danni cagionati ai propri clienti per l'esercizio negligente della professione, probabilmente non si è mai dubitato, come osserva M. D'Orazi-Flavoni, La responsabilità civile nell'esercizio del notariato, cit., p. 929, il quale è a dimostrazione di ciò è riporta un passo di Oinotomus, Commentarii in quatuor Institutionum libros, 1799, 329, 3, secondo il quale "Notarius qui imperite conficit instrumentum et si per hoc damnificavit partem, tenetur propter suam imperitiam ad interesse parti lesae".

[10] Sulla distinzione tra obbligazioni di mezzi e obbligazioni di risultato, cfr., per tutti, E. Betti, Teoria generale delle obbligazioni, I, Milano, 1953, p. 127 e segg. Per uno spunto critico, invece, L. Mengoni, Obbligazioni "di risultato" e obbligazioni "di mezzi", in Riv. dir. comm., 1954, I, p. 189 e segg. secondo cui, in definitiva, ogni obbligazione ha per oggetto la produzione di un risultato. Infatti, afferma l'autorevole Maestro, "un fatto [la diligenza: n.d.r.] valutato come mezzo in ordine a un fine successivo, rappresenta già un risultato quando sia considerato in se stesso, come termine finale di una serie teleologica più limitata".

La scarsa affidabilità della distinzione mezzi-risultato, sia pur relativamente alla professione medica, è stata sottolineata, anche recentemente, da A. di Majo, Mezzi e risultato nelle prestazioni mediche: una storia infinita, nota a Cass. 21 giugno 2004, n. 11488, in Corr. giur., 2005, p. 38 e segg.

[11] Cfr. in tal senso, M. Antinozzi, Considerazioni sulla responsabilità del professionista, in Dir. prat. ass., 1984, p. 406 e segg. Tra l'altro, osservazioni di tal genere erano già state proposte da F. Santoro-Passarelli, voce Professioni intellettuali, in Noviss. Dig. it., XIV, Torino, 1967, p. 23 e segg., spec. p. 25 e, ancor prima, da L. Barassi, Contratto di lavoro, Milano, 1901, p. 163.

[12] Cfr., in tal senso, S. Castagna, La responsabilità del notaio, in Giurisprudenza critica diretta da P. Cendon, Nuovi diritti e risarcimento del danno. Tutela civile e penale, a cura di G. Cassano e M. Sgroi, Torino, 2004, p. 215.

[13] A. De Cupis, Sulla responsabilità del notaio per la nullità dell'atto da lui rogato, in Foro it,, 1955, IV, c. 7 e segg.; Id., La responsabilità civile del notaio, in Riv. not., 1957, p. 6 e segg.; U. Azzolina, La scelta dei testimoni e la responsabilità del notaio verso i terzi per la nullità dell'atto, in Riv. dir. priv., 1944, II, p, 18 e segg.

[14] In tal senso, decisamente, G. Scarpello, Su un caso di responsabilità per danni cagionati nell'esercizio di funzioni notarili, in Foro pad., 1955, I, p. 83 e segg., spec. p. 88, ove si legge, appunto, che "il notaro è obbligato a prestare il suo ministero per legge e non in virtù di un vincolo contrattuale, che sia sorto in dipendenza della richiesta avuta dalle parti. Tale richiesta costituisce un mero presupposto per l'esercizio della funzione pubblica, della quale il notaro è investito. E' questa che obbliga il notaro ad esercitare i suo ministero ogni volta che ne sia richiesto e ad osservare, nell'esercizio di esso, tutte le formalità prescritte dalla legge nella ricezione degli atti".

Contrario alla tesi della natura contrattuale della responsabilità del notaio è anche F. Carresi, Responsabilità del notaro per la nullità degli atti da lui rogati, in Riv. dir. civ., 1956, p. 44 e segg.

In giurisprudenza, tale orientamento è stato avallato, tra le prime, dalla sentenza della Suprema Corte dell'11 maggio 1957, n. 1659, in Banca, borsa, tit. cred., 1957, II, p. 339 e segg.

[15] Cass. 16 febbraio 1957, n. 553, in Foro it., 1957, I, c. 774 e segg.

Tale pronuncia ha avuto un immediato seguito, tanto in giurisprudenza, quanto in dottrina. Cfr., infatti, Cass. 25 maggio 1981, n. 3433, in Riv. not., 1981, p. 693 e segg.; G. Cattaneo, La responsabilità del professionista, Milano, 1958, p. 129 e segg.; M. D'Orazi-Flavoni, La responsabilità civile nell'esercizio del notariato, cit., p. 966 e segg.; G. Alpa, Aspetti attuali della responsabilità del notaio, in Riv. not., 1984, p. 989 e segg.; F. Angeloni, La responsabilità civile del notaio, Padova, 1990, p. 91 e segg.

[16] In tal senso, cfr. S. Castagna, La responsabilità del notaio, cit., p. 215.

[17] In tal senso, in giurisprudenza, cfr. Cass. 2 marzo 2005, n. 4427, in Mass. Foro it., 2005.

[18] Cfr., per tale opinione, V. Roppo e A. M. Benedetti, La responsabilità professionale del notaio, in Danno e resp., 2000, p. 801.

[19] Cfr., in tal senso, da ultimo, Cass. 10 ottobre 2005, n. 19673, in Mass. Foro it., 2005.

[20] In argomento, cfr. G. Petrelli, Visure ipotecarie, responsabilità civile del notaio, limiti del danno risarcibile, Milano, 1994, p. 24 e segg. F. Angeloni, La responsabilità civile del notaio, cit., p. 181 e segg.; Id., Responsabilità del notaio e clausole abusive, Milano, 1999, p. 48 e segg.; R. Triola (a cura di), La responsabilità del notaio, Milano, 1999, p. 53 e segg.; G. Grisi, La responsabilità del notaio alla luce degli adempimenti previsti dalle leggi speciali. In particolare: l'omissione delle c.d. visure ipotecarie e catastali, cit., p. 1496 e segg.; G. Casu, Trasferimenti immobiliari e obbligo notarile di visure ipocatastali, in Riv. not., 2000, p. 140 e segg.; Id., Ancora in tema di obbligo di visure ipotecarie da parte del notaio, in Riv. not., 2003, p. 473 e segg.

[21] In tal senso la giurisprudenza più risalente, nel vigore, comunque, dell'attuale legge notarile. Cfr., ad esempio, Cass. 24 giugno 1930, n. 2237, in Rep. Foro it., 1930, voce Notaro, n. 5; Cass. 6 giugno 1933, n. 1608, in Giur. it., 1933, I, 1, p. 1345 e segg.; App. Roma, 15 luglio 1969, in Riv. not., 1970, p. 481 e segg.

[22] In tal senso, cfr. C. Vocino, Alienazione di immobile pignorato e responsabilità del notaio, in Riv. not., 1969, p. 94 e segg.; R. Triola, Il notaio e le visure ipotecarie, in Giust. civ., 1974, I, p. 1612 e segg. Più recentemente, anche A. Lepri, La responsabilità del notaio, in Aa. Vv., La responsabilità civile, a cura di G. Alpa e M. Bessone, in Giur. sist. civ. comm., a cura di W. Bigiavi, IV, Torino, 1987, p. 321 e segg.

[23] Si tratta della celebre sentenza della Corte di Cassazione del 1° agosto 1959, n. 2444, in Foro it., 1960, I, c. 100 e segg.

[24] Cfr., ad esempio, tutte conformi, Cass. 25 ottobre 1972, n. 3255, in Riv. not., 1973, p. 331 e segg.; Cass. 23 giugno 1979, n. 3520, in Vita not., 1979, p. 1067 e segg.; Cass. 29 aprile 1980, n. 2855, in Riv. not., 1980, p. 1257 e segg.; Cass. 15 giugno 1999, n. 5946, in Riv. not., 2000, p. 136 e segg.; Cass. 13 giugno 2002, n. 8470, in Nuova giur. civ. comm., 2003, I, p. 744 e segg.

Tale soluzione è avallata dalla dottrina maggioritaria. Cfr. M. D'Orazi-Flavoni, La responsabilità e le responsabilità del notaio, in Scritti giuridici, II, a cura del Consiglio Notarile di Roma, Roma, 1965, p. 1033 e segg.; P. Boero, La legge notarile commentata, in Le leggi commentate, I, Torino, 1993, p 203 e segg.; G. Casu, Trasferimenti immobiliari e obbligo notarile di visure ipocatastali, cit., p. 143; N. Raiti, Gli immobili pignorati e la responsabilità del notaio, in Studi e materiali a cura della Commissione Studi del Consiglio Nazionale del Notariato, I, Milano, 1986, p. 104 e segg.

[25] Così Cass. 13 giugno 2002, n. 8470, cit.

[26] S. Rodotì, voce Diligenza, cit., p. 544.

[27] In tal senso, A. D. Candian, La responsabilità civile del notaio nella fase preparatoria dell'atto di trasferimento immobiliare, in Resp. civ. prev., 1984, p. 263 e segg.; F. Angeloni, La responsabilità civile del notaio, cit., p. 162 e segg.

[28] Così L. Bigliazzi-Geri, voce Buona fede nel diritto civile, in Dig. disc. priv. (sez. civ.), IV, Torino, 1988, p. 154 e segg.; G. Petrelli, Visure ipotecarie, responsabilità civile del notaio, limiti del danno risarcibile, cit., p. 24 e segg.; G. Trapani, I limiti dell'obbligo di eseguire visure ipocatastali e la clausola di dispensa, in Notariato, 1997, p. 256 e segg.

[29] Di questa idea A. Sorgato, La diligenza del notaio nella fase preparatoria dell'atto di trasferimento immobiliare, in Riv. not., 1974, p. 129 e segg.; M. Porcari, Notaio: garante della legalità o mero certificatore?, in Giur. it., 1995, I, 1, p. 1755 e segg.; E. Conio, Effetti dell'applicazione del principio generale di correttezza e buona fede sull'estensione dei doveri professionali del notaio con particolare riferimento all'obbligo di procedere alle visure ipocatastali, in Nuova giur. civ. comm., 1995, I, p. 573 e segg.

[30] Sul punto, cfr. G. Casu, Trasferimenti immobiliari e obbligo notarile di visure ipocatastali, cit., p. 144.

[31] Cfr. V. Pace, La responsabilità civile del notaio per omesse visure ipotecarie, in Nuova giur. civ. comm., 2003, I, p. 746 e segg., spec. p. 749; G. Casu, Trasferimenti immobiliari e obbligo notarile di visure ipocatastali, cit., p. 144.

[32] Cfr. G. Casu, Ancora in tema di obbligo di visure ipotecarie da parte del notaio, cit., p. 478; V. Pace, La responsabilità civile del notaio per omesse visure ipotecarie, cit., p. 751.

[33] Cfr. ancora G. Casu, Op. ult. cit., p. 479.

[34] Sul c.d. livello, cfr. M. A. Benedetto, voce Livello, in Noviss. Dig. it., IX, Torino, 1965, p. 987 e segg. Si tratta di un diritto, nella prassi via via assimilato all'enfiteusi, anche se originariamente distinto da essa. In forza del livello, il concedente, o livellante, consentiva al livellario l'immissione nel possesso di una terreno, dietro pagamento, oltre che di un canone annuo, anche di un diritto o canone di ricognizione del dominio del concedente, da versare al momento dell'investitura, o immissione nel possesso della terra, oppure della rinnovazione della concessione a favore degli eredi o altri aventi causa del concessionario.

[35] Cfr. G. Casu, Op. ult. cit., p. 479.

[36] Il Tribunale di Pesaro, in ciò, è chiaro affermando che "gli attori, ad esempio, avrebbero dovuto provare che un potenziale acquirente delle loro quote di comproprietà aveva rinunciato all'acquisto soltanto per l'esistenza della trascrizione della domanda di nullità dell'accettazione ereditaria".

[37] Cass. 13 settembre 2004, n. 18376, in Mass. Foro it., 2004.

[38] Cass. 18 febbraio 1981, n. 982, in Vita not., 1981, p. 1112 e segg.

[39] G. Petrelli, Visure ipotecarie. Responsabilità civile del notaio. Limiti del danno risarcibile, cit., p. 65.

[40] Sulla questione, cfr. Cass. 3 gennaio 1994, n. 6, in Riv. not., 1995, II, p. 311 e segg. con le osservazioni di G. Petrelli, Responsabilità notarile per omissione di visure ipotecarie, risarcimento del danno in forma specifica, risarcimento del lucro cessante, limiti al danno risarcibile, ivi, p. 315 e segg.

[41] Si tratta della sentenza del Trib. Pescara, 27 giugno 2005, in www.ilcaso.it/giurisprudenza/archivio/TPS-GF-27-06-05.htm

Sulla tematica del danno non patrimoniale da inadempimento, cfr., ad esempio, Trib. Milano, 27 novembre 2000, in Resp. civ. prev., 2001, p. 669 e segg.; Giud. Pace Bologna, 8 febbraio 2001, in Dir. resp., 2001, p. 981 e segg.; Giud. Pace Verona, 16 marzo 2000, in Giur. it., 2001, I, p. 1159. Si vedano, peraltro, sul punto, le perplessità di F. Gazzoni, Alla ricerca della felicità perduta (psicofavola fantagiuridica sullo psicodanno esistenziale), in Riv. dir. comm., 2000, I, p. 675 e segg.